Budapest, 2026. július 7. – Az eladó legfontosabb döntése nem az, hogy mennyit enged az alkunál, hanem hogy mennyiért hirdeti meg a lakását. A Duna House friss elemzése szerint azok a budapesti lakások, amelyeket reális áron indítottak, jellemzően 44 nap alatt gazdára találtak – míg azok, amelyeknél menet közben csökkenteni kellett az irányárat, átlagosan 125 napig, vagyis közel háromszor tovább álltak a piacon.
A túlárazás csapdája
A tapasztalat azt mutatja, hogy a magasabb induló ár nem hoz több pénzt – épp ellenkezőleg. A budapesti lakások több mint harmadánál menet közben csökkenteni kellett a meghirdetett irányárat, és ezek a hirdetések jártak a legrosszabbul. Míg a reálisan árazott lakásoknál az induló árhoz képest a végső engedmény átlagosan mindössze 2-3 százalék volt, a túlárazott, majd korrigált hirdetéseknél ez elérte a 11 százalékot. Érdekesség, hogy a záró tárgyaláson adott engedmény mindkét csoportnál hasonló (nagyjából 3 százalék) – a különbséget a menet közbeni árcsökkentés és a jóval hosszabb értékesítési idő adja.
Az eladó árazása
Értékesítési idő
Engedmény az induló árhoz
Reálisan árazott
44 nap
~2–3%
Túlárazott (később csökkentett)
125 nap
~11%
Budapesti lakások, 2026. január–június, medián értékesítési idő. Forrás: Duna House.
„Egy frissen meghirdetett lakás az első hetekben kapja a legtöbb figyelmet – ilyenkor a legnagyobb az esély a gyors, jó áras eladásra. Ha viszont az ár túl magas, ez az időszak kihasználatlanul telik el, a hirdetés lassan »beragad«, az ismételt árcsökkentés pedig a vevőknek is jelez: itt lehet még lejjebb menni. A túlárazás így épp azt a mozgásteret adja oda, amit megőrizni akart” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Mit nyer a reálisan árazó eladó?
A piachoz igazított kiindulóár nem lemondás a pénzről, hanem a leggyorsabb út a jó eredményhez: rövidebb értékesítési idő, erősebb tárgyalási pozíció és az induló árhoz közeli zárás. A reális árazás mellett szóló érvek különösen felértékelődnek egy lassuló piacon, ahol a vevők óvatosabbak, és a túlárazott hirdetéseket egyszerűen kivárják.
Amit érdemes szem előtt tartani az árazásnál
• Mindig a közelmúlt tényleges adásvételi árai alapján érdemes árazni, és nem a hirdetések – gyakran szintén túlzó – induló árai szerint.
• Az első 2-3 hét a legértékesebb: a jól árazott lakás jellemzően ekkor kel el, a legnagyobb érdeklődés mellett.
• Érdemes kerülni az „indulj magasról, aztán majd engedj” stratégiát – a többszöri árcsökkentés hosszabb hirdetést és a végén nagyobb engedményt hoz.
„Lassuló piacon a reális árazás felértékelődik: aki jól méri be a kiindulóárat, gyorsabban és jobb feltételekkel zár, mint aki a piac fölé pozicionál és később kényszerül korrigálni” – tette hozzá Szegő Péter.
